【合わせて読みたい】NISA、インボイス、贈与、暮らしにかかわる税金どう変わる?変更点を専門家が解説60代以降も満足感のある生活をできるかーー。寿命が延び続ける中で、自分の持っている資産では十分に足りなくなる「長生きリスク」への対応の重要性が増している。足りなければ、節約する、積み立て投資など資産を運用する、想定よりも長く働き続けるなどいろんな選択肢を組み合わせていくことが必要になってくる。野村証券の池田肇常務(デジタル・カンパニー担当兼営業部門マーケティング担当 )はそのためにも「保有する資産を一括して円グラフにし、自分の資産状況を把握することがスタートラインです」と話す。野村証券の池田肇さん健康上の問題で日常生活が制約されることなく過ごせる「健康寿命」は男女ともに延び続けている。男性平均は70.42歳(2010年)から72.68歳(2019年)、女性平均は同期間に73.62歳から75.38歳になった。平均寿命は、男性で9年弱、女性では12年超延びている。「安心して資産を活用できる超高齢化社会」をめざしてお金にまつわる調査をしている「フィンウェル研究所」が2022年1〜2月に全国の60代6000人に生活満足度などについて尋ねたところ、保有資産で自分の寿命をカバーできないと答えた人は3割に上った。5割が「なんとかギリギリ足りると思う」と答え、「十分できると思う」は2割弱だった。池田
...moreさんは「この20〜30年で預貯金につく金利はほとんどなくなってしまった。もらえる年金も昔ほどではなくなってきている」と話し、「自分の資産状況を把握し、資産寿命と健康寿命を一致させていくための計画をそれぞれが考えていかねばならない」と指摘する。「資産を運用している認識がなくても銀行口座を持っていたり、住宅や車を持っていたりでたいていの人が資産を持っている」とも話す。資産寿命を見える化野村証券は金融IT企業マネーフォワードとすべての資産を一元管理し、資産寿命を見える化するアプリ「OneStock」(ワンストック)を2020年に共同開発した。野村証券に口座がない人や証券会社を利用していない人でも使える。預貯金をはじめ、公的年金や暗号資産、貴金属、住宅ローンなど幅広い資産が連携できるようになっている。不動産についてもAI(人工知能)が査定するサービスもついている。資産寿命の診断を受けるためには、誕生年、現在の収入、現在の保有資産を打ち込み、老後の生活水準はゆとりか標準か倹約から選ぶ。さらに配偶者の有無、退職予定年齢、年金受給開始年齢などを答えると保有している資産で何歳までまかなえるかが表示される。老後の資金づくりのためにも、岸田政権は「資産所得倍増プラン」を掲げて預貯金を投資に向かわせようとしている。2023年度からは運用で得られた利益が非課税になるNISA(少額投資非課税制度)が拡充され、投資信託や株式への投資に使えるNISA枠が広がる。池田さんは、趣味や関心が投資をするうえで強みになるという。「ゲームにすごく詳しくて他の人よりも早く目をつけたゲームが大ヒットしそうだと感じたとします。誰がつくっているんだろうと調べて、上場していれば株を買えるとなるわけです」。長期にわたって高い運用実績を上げているアメリカの著名な投資家であるウォーレン・バフェット氏を例に挙げ、「運用がうまいだけでなく、若いころに始めたことがよかった。少額であっても(利子にもまた利子がつく)複利で長年運用する効果が出ています」と説明する。ただ、「資産運用がすべての解決策ではないので、もちろん運用しない選択肢もある」とも。働いて収入を得る期間を延ばすのであれば、今の勤務先のままでいいか、早めに転職した方がいいかの検討や生活費を見直すなどの備えが必要になる。Related...家計改善に成功した人は45% 家計簿アプリ利用者が「意識した」ポイントとは?物価上昇、いつまで続く?専門家「これ以上値上げしたら買ってもらえない、と企業も恐れている」手取り25万円の人は毎月平均どれくらい「貯金」している?家賃を除いた支出で最も多かったのは「食費」...クリックして全文を読む
スタミナ増強剤のような効果があるようです。
東京都健康長寿医療センター研究所で行われた研究によって、ミトコンドリアの生産するエネルギー量を増幅させる薬物(SYK阻害薬)が発見され、持久力を大幅に増加させることに成功しました。
また薬物がマウスの体に起こした変化を調べたところ、マウスの能力向上が筋肉量の増加によるものではなく、筋肉の質が高まったからであることも示されました。
研究者たちは筋肉の質を向上させることで高齢者たちの健康増進やスポーツ能力を向上させるだけでなく、生活の質(QOL)の改善にも役立つと述べています。
しかし、いったいどんな種類の薬物が、ミトコンドリアのエネルギー生産量を増やしたのでしょうか?
研究内容の詳細は2023年1月25日に『Nature Communications』にて公開されています。
目次
ミトコンドリア超複合体はエネルギー生産を加速させるマウスの持久力を大幅に上げる「スタミナ増強剤」を発見
ミトコンドリア超複合体はエネルギー生産を加速させる
Credit:Canva . ナゾロジー編集部
日常生活からスポーツレジャーに至るまで、筋肉は運動のために大量のエネルギーを消費しています。
このエネルギーは主に細胞内に存在するミトコンドリアによって生産されています。
ミトコンドリアは「細胞の発電所」とも呼べる役割を担っており、生命活動に必須な電子の流れ
...moreを供給しています。
中学校や高校で習う生命のエネルギー代謝は、食べ物から摂取された栄養素を酸素を使って「燃やす」ことでエネルギーを取り出していると解釈されます。
しかし呼吸を電子の受け渡しという観点からみると、呼吸は糖などから電子を取り出して化学エネルギーに変換した後、使い終わった電子を酸素へ捨てる過程とみることができます。
(※余剰電子を受け渡された酸素原子は炭素と一緒に二酸化炭素となって体から吐き出されます。そのため酸素呼吸する生命は電子を供給する電極を食べ物に、電子を排出する電極を酸素(大気)に接続した電子回路とみなすことも可能です)
生命活動は一見すると非常に複雑な存在に思えますが、基本となる駆動力は家電製品と同じように電子の流れ(電流)によってもたらされているのです。
そのため細胞内部のミトコンドリア数を増やしたり、1つ1つのミトコンドリアのエネルギー生産能力を増強することは、発電所の数や質を高めるのと同じように、筋肉の能力を高めることにつながります。
Credit:Canva . ナゾロジー編集部
一方、超高齢化社会のなかにおいて、加齢にともなう筋力低下は身体機能の低下とかかわる健康障害に結びついており、生活の質(QOL)の低下や死亡リスクなどにも直接的な影響をもたらしています。
東京都健康長寿医療センター研究所の研究者たちは以前から、ミトコンドリアのエネルギー生産能力と筋力に与える影響について研究を続けていました。
筋細胞にあるミトコンドリアのエネルギー生産能力を強化できれば、筋力の機能を増強し、多くの高齢者たちを身体的衰弱から救うことも可能になるからです。
そこで研究者たちが注目したのは、ミトコンドリアの発電システムでした。
ミトコンドリア内部には複合体と呼ばれる複数のタンパク質が結合したものが5種類(複合体Ⅰ~複合体Ⅴ)が存在しており、さらに複合体同士が結合して「ミトコンドリア超複合体」を構成しています。
最近の研究により、この複合体のうちの3種類(複合体Ⅰ、Ⅲ、Ⅳ)がさらに結合しミトコンドリア超複合体を形成すると、より多くのエネルギーを生産可能になることが明らかになっています。
つまり、もしなんらかの方法でミトコンドリア超複合体を沢山作ることができれば、筋細胞のエネルギー生産効率を改善し、筋肉の性能を向上させられます。
より簡単にたとえるならば、しばしばゲームなどに登場する「スタミナ増強剤」を現実世界でも実現できる可能性があるのです。
しかしスタミナ増強剤を実現するには1つ、大きな問題がありました。
マウスの持久力を大幅に上げる「スタミナ増強剤」を発見
マウスに対してさまざまな薬剤を投与し、筋力やスタミナなどの増強効果を調べる研究は古くから行われています。
しかしこの方法は増強効果がある薬物を網羅的に発見できるという強みがありますが、薬物がどんな仕組みで増強効果を発揮させているのかはわかりません。
ミトコンドリア超複合体が筋肉にプラスの効果を与える様子を確かめるにはミトコンドリア複合体の数が増えていることを実際に可視化(見える化)して調べることが重要になっています。
Credit:「ミトコンドリア超複合体の見える化から 動物をマラソンランナー型にする新しい薬物を発見」 . 東京都健康長寿医療センター研究所
そこで今回、東京都健康長寿医療センター研究所の研究者たちは、上の図のように、ミトコンドリア超複合体を構成する複合体Ⅰと複合体Ⅳにそれぞれ緑色と赤色の蛍光タンパク質を連結したマウス由来の筋肉細胞を作成しました。
この細胞では、複合体Ⅰと複合体Ⅳが距離的に離れている場合にはそれぞれ単色で光るだけです。
(※緑色で蛍光刺激すると複合体Ⅰの場所だけが緑色に輝き、赤色で蛍光刺激すると複合体Ⅳの場所だけが赤色に輝きます)
しかしミトコンドリア超複合体が形成され複合体Ⅰと複合体Ⅳが接近すると、緑色と赤色のタンパク質の間でエネルギーの移行が起こり、緑色で蛍光刺激すると赤色が光るようになります。
つまり緑色の蛍光刺激で赤色に光っている場所を数えれば、ミトコンドリア超複合体ができている位置を特定(見える化)できるのです。
ミトコンドリア超複合体を見える化する準備が整うと、次に研究者たちは、マウスたちの筋肉細胞に1000種類以上のさまざまな薬物を加えて、ミトコンドリア超複合体が実際に増えているかを調べました。
Credit:「ミトコンドリア超複合体の見える化から 動物をマラソンランナー型にする新しい薬物を発見」 . 東京都健康長寿医療センター研究所
すると、リン酸化酵素の1種であるSYK阻害剤(脾臓チロシンキナーゼ)と呼ばれる薬剤を加えたときに、ミトコンドリア超複合体が有意に増加していることが判明。
また似た効果のある他の2種類の薬物を筋肉細胞に与えた場合にも、同様に細胞内でミトコンドリア複合体が増加していることが明らかになりました。
しかし細胞レベルでの変化が実際の体でも起こるとは限りません。
そこで研究者たちは3種類のSYK阻害剤を生後2か月のマウスの腹腔に注射してみることにしました。
Credit:Ami Kobayashi et al . A FRET-based respirasome assembly screen identifies spleen tyrosine kinase as a target to improve muscle mitochondrial respiration and exercise performance in mice . Nature Communication (2023)
すると、薬物を投与されたマウスたちは「ワイヤーハングテスト(ぶら下がりテスト)」や「トレッドミルテスト(走行テスト)」の成績が大きく伸びていることが判明します。
この結果は、薬物の投与(SYK阻害)によって筋肉細胞内部でミトコンドリア超複合体が増えたことで、筋肉の持久力が向上している(マラソンランナー型にする)ことを示します。
また薬物を投与されたマウスたちの全身の筋肉量を調べたところ、筋肉の総量が増えていないことが判明しました。
このことは、SYK阻害剤による持久力の向上は筋肉の量的な向上ではなく、質的な向上によってもたらされていることを示します。
もし人間でも同じような薬物で筋肉機能を向上させることができれば、加齢にともなう筋力の低下や筋疾患などの治療薬として応用することが可能になり、国民全体の健康寿命の延長や生活の質(QOL)の向上にも役立つでしょう。
全ての画像を見る参考文献<プレスリリース>「ミトコンドリア超複合体の見える化から 動物をマラソンランナー型にする新しい薬物を発見」
https://www.tmghig.jp/research/release/2023/0125.html
元論文A FRET-based respirasome assembly screen identifies spleen tyrosine kinase as a target to improve muscle mitochondrial respiration and...
中国は1960年代以来初めて人口が減少に転じたと発表しました。
専門家は「中国は1999年に高齢化社会になりました。2026年までに高齢社会に、2047年までには超高齢社会になるでしょう」と話しています。
世界でも屈指の超高齢化社会をむかえる国内において、投資家が事前に知っておきたいのは高齢者を受け入れるための不動産投資のポイントではないでしょうか。
超高齢化社会では賃貸希望者の高齢者割合が増加するため、今後の不動産投資家にとっても深く関わりのある課題です。将来的な日本の人口推移は、2030年時点でおよそ3人に1人は65歳以上という統計調査が行われています。(※参照:国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッドの推移」)
そんな超高齢化社会において、不動産投資家にとって気になるのは事前に知っておきたい高齢者を受け入れるメリットや注意点ではないでしょうか。今回のコラムでは高齢者による賃貸需要の増加が予想される国内の不動産投資でのメリットやデメリット、受け入れるための準備に関する概要をお伝えしていきます。
初心者に人気の不動産投資セミナー7選
目次
高齢者を受け入れる不動産投資のメリット
1-1.長期の入居期間になる傾向がある
1-2.入居募集期間が短くなる可能性がある
1-3.物件によっては地域・自治体のサポートを得ることが可能
高齢者を受け入れる不動産投資のデメリット
2-1.孤独死や事故のリスク
2-2.認知症によって引き起こされるトラブル
高齢者を受け入れる不動産投資で押さえておきたい対策ポイント
3-1.入居者とのマメなコミュニケーション
3-2.見守りサービスの利用
3-
...more3.高齢者向けリフォーム・バリアフリー化を施す
3-4.孤独死・事故が起きた際の特殊清掃業者への依頼工程の把握
サービス付き高齢者向け住宅という選択肢
まとめ
1.高齢者を受け入れる不動産投資のメリット
※画像引用:国立社会保障・人口問題研究所「人口ピラミッドの推移」
2030年に3人に1人は65歳以上という統計結果から、超高齢化社会に向けた賃貸住宅の受け入れが重要な課題となってきています。不動産投資に高齢者の受け入れを行うとどのようなメリットがあるのか、4つのポイントで見て行きましょう。
1-1.長期の入居期間になる傾向がある
不動産投資において高齢者を受け入れる大きなメリットの一つには、入居期間が非常に長い傾向が強い点があります。
高齢の入居者は賃貸審査が厳しくなってしまう都合上、若年者に比べると賃貸を選べる選択肢が広いわけではありません。更に年齢を重ねるごとに受け入れ可能な物件が少なくなるため、長期間の入居を見込むことができます。
特に融資を活用する計画的な不動産投資を運用する上で避けたいのは、マイナスのキャッシュフローへと転換する空室リスクです。そんな融資を活用した不動産投資と相性が良いのも、高齢者を受け入れる不動産投資のポイントとなります。
加えて入居期間が長いほど退去後の対応や再度入居者を探す手間や、客付を行う不動産会社への仲介手数が発生しません。そのため入居期間が長いという点は、不動産投資において高齢者を受け入れる大きなメリットととらえることができます。
1-2.入居募集期間が短くなる可能性がある
高齢者の入居者を受け入れるメリットして、入居募集期間が短くなる可能性があるという点もあります。入居募集期間は空室と同様に、長期化するほど想定の利回りが下がり機会損失やマイナスの出費を生み出してしまいます。
超高齢化社会をむかえる日本において、審査が厳しく入居先が見つからない高齢者数と比例し賃貸需要は増加していくことが予想されます。特に地方や駅から離れているような賃貸需要の薄いエリアでも、高齢者の入居者を受け入れることにより募集期間の短縮につながる可能性があるでしょう。
1-3.物件によっては地域・自治体のサポートを得ることが可能
高齢者向けの不動産投資では、条件を満たすことで地域によって補助金や税金の軽減処置といった優遇処置を得ることができます。例えば、高齢者向けとして特化した「サービス付き高齢者向け住宅」は、改修で限度額〜195万円の高額なサポートを受けることも可能です。
(※画像引用:国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅整備事業の概要より」)
ただしサービス付き高齢者向け住宅は、登録基準に高額な費用が伴う、バリアフリー化リフォームといった厳しい水準を設けています。更に登録基準を満たすためには、通常の賃貸住宅と比較すると高額な建設コストと運営費が掛かる点にも注意が必要です。
2-1.孤独死や事故のリスク
孤独死や事故は、不動産投資で高齢者を受け入れる際に注意しておきたいデメリットと言えます。どうしても孤独死により引き起こされる悪印象が強く、高齢者の入居が賃貸住宅で審査が厳しくなってしまう要因の1つとなります。
ただし、病死や孤独死により死亡後すぐに発見された場合は自然死として取り扱われ、賃貸募集においては国土交通省の「国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」」に基づくと、告知を行う義務は発生しません。
一方、遺体の発見が遅れ、特殊清掃による処理が必要なほど腐敗による死臭が染み付いてしまった場合には物理的瑕疵となり事故物件として取り扱う必要があります。事故物件は、従来の家賃設定より低い賃料を設定しないと入居が決まりづらくなり、物件の収益性を大きく目減りさせてしまいます。特に売却を前提とした一件あたりの費用が高額な新築やアパート、マンションでは資産価値を減損させてしまうこともあるでしょう。
また高齢者は若年層と比較すると階段での転倒やお風呂場での死亡事故も事例が多く、突然死を引き起こすリスクにも注意が必要です。
2-2.認知症によって引き起こされるトラブル
入居時点では問題のなかった高齢者の方でも、年齢を重ねるにつれて認知症を発症し、家賃滞納などのトラブルに発展するケースもあります。サポートできる家族や親族が居る入居者であれば相談することができますが、身寄りのいない独り身の高齢者の方であれば、適切なサポートが行えない可能性もあります。
滞納した家賃の催促も若年層の入居者と異なり、認知症により理解ができず激怒するといったトラブルが発生するケースも存在するため多大な労力を割く必要があります。さらに認知症により生活を送ることができず掃除やゴミ処理ができなくなった結果、賃貸のゴミ屋敷化や害虫発生といった物理的瑕疵を引き起こすリスクもあります。
その他、徘徊による不法侵入や他人への迷惑行動など、近隣トラブルを引き起こしてしまう恐れもあります。認知症が原因により引き起こされた火災は、契約している保険会社によっては火災保険の対象外となる恐れがあるため事前に確認が必要です。
高齢者に限らず、賃貸における入居者は一度受け入れてしまうと年齢等を理由に退去を促すことができません。多くの不動産投資家が高齢者への賃貸を躊躇する理由の1つとなります。入居期間が長くなる反面、身寄りのいない高齢者の場合には後に認知症によるトラブルを引き起こす恐れがあるリスクも不動産投資家が押さえておきたいポイントです。
3.高齢者を受け入れる不動産投資で押さえておきたい対策ポイント
3-1.入居者とのマメなコミュニケーション
高齢者の方の受け入れでトラブルリスクを回避するには、入居者とのマメなコミュニケーションを取ることが大切なポイントになってきます。
自主管理を行い頻繁に自身の物件へ足を運ぶ不動産投資家であれば、郵便物の蓄積など入居者の異常事態に気づくことができます。また、世間話が好きな場合には、会話を通じて入居者の家族・親戚との関係や悩みなども知ることにもつながるでしょう。積極的に入居者の方と良好なコミュニケーションを取っていきたい場合には、ピッタリのお客様となる可能性が高い入居者候補となります。
ただし、戸建住宅や保有する物件数が多い場合には自分1人での管理は限界があるため、住宅付近のアパートといった一定の条件が絞られてしまう点に注意が必要です。
例えば、販売実績5,000棟以上のアパート経営会社「シノケンプロデュース」では入居者向けコールセンター(24時間365日8カ国語対応)で、外国人や高齢者など敬遠されがちな方にも手厚い対応を行っています。このような入居者向けサービスは、高齢者の継続的な安否確認への期待も高まっています。
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3-2.見守りサービスの利用
近年の高齢者による賃貸需要の増加に伴い、サービスとして定着してきているのが「見守りサービス」です。見守りサービスは入居者の異常を検知し投資家や大家に知らせてくれるサービスで、近年はサービス内容のバリエーションも豊富になっています。
中でもカ...