2023/11/30
株式会社東京商工リサーチ https://www.tsr-net.co.jp/
このたび、株式会社東京商工リサーチ(以下 「TSR」)は、保有する企業情報および決算情報などのデータベースを活用し、日本経済全体の状況や推移を把握できる統計ツール「TSRデータベース指標」の無料提供を開始いたしました。
TSRデータベース指標とは:
「TSRデータベース指標」はTSRが日々の企業調査を通じて収集・蓄積した企業情報や決算情報など企業単位の活動を捉えた企業データベースを活用し、我が国の経済全体の状況や推移を迅速に把握できる統計ツールです。
売上・業種などの項目から自由に条件を設定することで、日本経済全体の現状を分析することができます。
分析可能な指標:
売上高前年同期比/負債総額前年同期比
統計に用いているデータについて:
対象はTSRデータベースに登録されるすべての企業情報・財務情報を利用しており、前年比を計算できる企業が対象となっています。
指標は、各社決算月の通期決算データを前年同期と比較して算出し、その企業群の四分位数を採用しています。四分位数は、平均値と比べ極端に大きな数字に影響を受けにくいという特徴があります。
データは毎月月初に更新されます。TSRデータベースへの登録が一定数に達すると集計対象と
...moreなり、概ね決算月から2~3カ月経過時点から集計が開始されます。この結果、毎月初めに2~3カ月前を決算期末とするデータの集計結果が表示され、それ以降の6カ月程度に亘って集計結果の更新が継続されます。
【データに関する詳細はこちら】
分析の事例:
企業活動に関する公的統計としては、鉱工業生産指数や第3次産業活動指数等の各業種動向を計測した指標が存在しますが、TSR企業データベース指標はこれらの公的統計と整合的な結果を、後述の通りより詳細な情報と共に提供します。
図1は、経済産業省が公表している第3次産業活動指数を参照する事で、飲食サービス業の活動水準及びその変化を確認したものです。同図から、例えば、新型コロナウイルスの影響によって、飲食サービス業の第3次産業活動指数の前年比率が2020年2月に大きく落ち込んだ後、2021年3月からは大きく改善していることが分かります。
図2は、同様の視点から、宿泊業・飲食サービス業に属する企業を対象としてTSR企業データベース指標を示したものです。宿泊業・飲食サービス業の売上高対前年比を決算期末毎に計測した当該指標の推移から、2020年2月から特に中央値以下の伸び率が低下し始めた後、2021年3月から上昇傾向に転じていることが分かります。
TSRデータベース指標のグラフは、デザインやフィルター条件などが予告なく変更なる場合がございます。
TSRデータベース指標は、早稲田大学宮川研究室とTSRとの共同研究成果に基づいています。
【その他事例、詳細はこちら】
TSRデータベース指標 ~自由に条件を設定し、経済全体の状況や推移を迅速に把握できる統計ツール~
株式会社東京商工リサーチ(TSR)について
本社:東京都千代田区大手町1-3-1 代表取締役社長 河原 光雄
TSRは日本最古の信用調査会社として、国内最大級958万件超の企業データベースと全国81ヵ所に広がるネットワークによる信用調査業務を核に、130年以上にわたり日本の経済活動に貢献しております。
また世界最大級の企業情報プロバイダーであるD&B(Dun&Bradstreet)の日本におけるパートナー企業として、全世界5億4,874万件の企業情報を提供しております。
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日経新聞の記事によると、電気自動車(EV)の充電代が上昇し、その結果、EVの割安感が低下していることが指摘されている。自宅での充電を前提とした場合はまだお得感は残っているものの、街中の急速充電器を頻繁に利用すると、充電代がガソリン車の給油代を上回る場合が多くなっているという(日経新聞)。
例えば、日産自動車のEVであるアリアB6で試算すると、自宅充電ができるなら電気料金の目安単価は1キロワット時あたり31円。アリアを充電残量10%から80%へ回復させる充電代は1430円ほどですむ。70%分と同じ走行距離329キロメートルに必要なガソリンを給油すると2.3倍の3240円になるため、自宅充電ができるならEVがお得ということらしい。
しかし、マンション住まいなどで自宅充電が難しい場合は、日産アリアを普通充電すると約720分かかるなど利便性の問題が生じる。急速充電は時間は約45分に短縮されるが、充電プランの廃止などが増加し、料金も上昇傾向にあるとしており、一部のプランではガソリン代を上回ることもあるとしている。
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マンション投資において、精査すべき費用の一つに修繕積立金があります。毎月のコストになるからといっていたずらに抑えようとせず、そのマンションの規模に沿った修繕積立金を拠出することが大切です。
修繕積立金は長期計画に沿って算出されていますが、さまざまな要因で将来増額となる可能性もあります。修繕積立金の増額リスクを加味したうえで投資判断していきましょう。
この記事ではマンションの修繕積立金の考え方や目安、確認方法を紹介しています。マンション投資の計画を立てるうえで、ぜひ参考にしてください。
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目次
マンションの修繕積立金の概要
1-1.修繕積立金とは?
1-2.長期修繕計画とは?
1-3.具体的な修繕箇所の例
修繕積立金の目安は?
2-1.マンション総合調査結果における修繕積立金の額
2-2.修繕積立金のマンションのガイドラインにおける目安と考え方
2-3.修繕積立金目安の計算式とモデルケース
目安と購入物件の修繕積立金を比較
マンションの修繕積立金が値上がりする原因
4-1.そもそも修繕積立金が過少だった
4-2.段階増額積立方式を採用している
4-3.予期せぬ修繕が発生した
4-4.施工費用の増大
まとめ
1 マンションの修繕積立金の概要
修繕積立金は、マンションをメンテナンスするためにマンションの保有者が月々貯めていく資金です。長期にわ
...moreたってマンションの住民が快適に暮らしていくため、そして資産価値を適正に維持するために欠かせない資金となります。
1-1 修繕積立金とは?
マンションをできるだけ長期にわたり住める状態に維持するためには、適切なメンテナンスが不可欠です。日本では国土交通省が定める「長期修繕計画作成ガイドライン」に従ってマンションの長期にわたる修繕計画を作る必要があります。
修繕にかかる費用は、マンションの所有者が分担して負担しなければなりません。分譲マンションなら基本的に住民が毎月支払いますし、投資用マンションなら投資家が負担します。
大規模なマンションにおいて、急にまとまった資金を支払うとなるとリスクが大きいため、計画に沿って必要な修繕ができるよう、毎月修繕積立金を支払っていく仕組みです。
この修繕積立金をつかって、マンションの修繕を計画に従って行い、マンションの資産価値を維持していきます。修繕積立金は基本的に返還されないため、住民なら住居費の一部になりますし、マンション区分投資家なら投資収益を減らす支出となります。
1-2 長期修繕計画とは?
修繕積立金を算出する根拠となるのが「長期修繕計画」です。日本ではマンションの管理において「建築物の所有者、管理者または占有者は、その建物の敷地、構造および建築設備を常時適法な状態に維持するよう努めなければならない」という定めが建築基準法にあります。
国土交通省では、この法令順守をスムーズにするために「長期修繕計画作成ガイドライン」を長期修繕計画の指針として整理しています。
建築基準法を遵守しながらマンションを管理するうえで、多くのマンションがガイドラインに沿って長期の修繕計画を立てたうえで、必要金額を算出しマンション保有者から修繕積立金を徴収しています。
2023年10月時点のガイドラインでは、長期修繕計画の策定期間は少なくとも30年以上、かつ2回の大規模修繕工事が含まれる期間としています。
「大規模修繕」についても建築基準法で定義が定められており「建築物の主要構造部 (壁、柱、床、はり、屋根、階段)の一種以上について行う過半の修繕、 模様替え」とされています。
すなわち主要構造物の少なくとも一つを半分以上の範囲で修繕すれば、大規模修繕です。大規模修繕はほかの修繕と比べて高額な費用がかかるため、綿密な修繕計画を立てて、不足が出ないよう適切な金額を積立てて行かなければなりません。
1-3 具体的な修繕箇所の例
長期修繕計画では、具体的な修繕個所ごとにおよその修繕周期を記載します。以前は具体的な年数で記載する形でしたが、2023年10月時点では〇~〇年のように一定の範囲で記載することが推奨されています。
具体的な年数は、マンションごとに決める必要がありますが、国土交通省は「長期修繕計画の記載例」を公表しており、そこには修繕個所ごとの年数も記載されているため、しばしば参考にされます。
国土交通省による長期修繕計画の記載例(一部抜粋)
カテゴリー
修繕箇所
修繕時期・内容
屋上防水(保護)
屋上・塔屋・ルーフバルコニー
12~15年:伸縮目地の打替え、保護コンクリート部分補修24~30年:下地処理、ウレタン塗装防水通気緩衝工法
躯体コンクリート補修
外壁、屋根、床、手すり壁など
12~15年:ひびわれ・欠損・爆裂補修
外壁塗装雨掛かり部分
外壁、手すり壁等
12~15年:高圧水洗の上、下地処理、アクリルシリコン樹脂塗材24~30年既存塗膜除去、アクリルシリコン樹脂塗材(撤去・新規防水)
建具関係
窓サッシ、面格子、網戸、シャッター
12~15年:点検、補修34~38年:建具(掃出しアルミサッシ、面格子)取替、アルミ枠被せ
ガス管
屋外埋設部ガス管、屋内共用ガス管
28~32年:取替(更新)
※出所:国土交通省「長期修繕計画の記載例」
大規模修繕だけでなく、小規模でより頻度の高い設備の修繕についてもまとめ、費用は修繕積立金から賄っていきます。
2 修繕積立金の目安は?
修繕積立金については、過去には実際の費用の統計が取られていました。また、国土交通省がまとめた「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」においては、金額の目安が公表されています。これらを基に、修繕積立金の目安をみていきましょう。
2-1 マンション総合調査結果における修繕積立金の額
国土交通省では概ね5年に1度「マンション総合調査」を行っています。最新のデータは平成30年になりますが、これによると、修繕積立金は11,243円、駐車場使用料等からの充当額を含めると12,268円です。
平成11年以降の推移は以下の通りで、緩やかではありますが年々上昇傾向となっています。
月・戸あたりの修繕積立金の平均額
※出所:国土交通省「平成 30 年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
2-2 修繕積立金のマンションのガイドラインにおける目安と考え方
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」においては、国土交通省が調査した事例をもとに、修繕積立金の月額目安を公表しています。まず駐車場以外の部分の費用目安は以下の通りです。(算出式は複雑なため「2-3 修繕積立金目安の計算式とモデルケース」で後述)
計画期間全体における修繕積立金の平均月額目安(機械式駐車場除く)
地上階数/建築延床面積
事例の2/3が含まれる幅
平均値
20階未満|5,000㎡未満
235円~430円/㎡
335円/㎡
20階未満|5,000㎡以上~10,000㎡未満
170円~320円/㎡
252円/㎡
20階未満|10,000㎡以上~20,000㎡未満
200円~330円/㎡
271円/㎡
20階未満|20,000㎡以上
190円~325円/㎡
255円/㎡
20階以上
240円~410円/㎡
338円/㎡
出所:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
さらに、機械式駐車場がついている場合については、追加で以下がかかります。実際に計算する際には、マンションの面積全体で割って1平方メートル当たりに換算する必要があります。
機械式駐車場の1台あたり月額の修繕工事費
機械式駐車場の種類
修繕工事費(1台あたり・月額)
2段(ピット1段)昇降式
6,450円
3段(ピット2段)昇降式
5,840円
3段(ピット1段)昇降横行式
7,210円
4段(ピット2段)昇降横行式
6,235円
2段(ピット1段)昇降式
6,450円
2段(ピット1段)昇降式
6,450円
金額については5円単位で表示
出所:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
2-3 修繕積立金目安の計算式とモデルケース
「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」においては、以下の計算式によって目安を算出しています。
修繕積立金目安の計算式
出所:国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
駐車場部分の修繕積立金目安の計算式
※出所:同上
国土交通省では「モデルケース」による計算例が公表されているので、合わせて紹介します。
建物の...
2023年11月20日、ミュージシャンやクリエイター向けにCDの制作サービスを提供する『こだわりのCDプレス・プレスミー』にて、「短冊CD」の制作数が100作品を超えました。短冊CDは、90年代に大流行した『シングルCD』のことで、縦長のパッケージに小さいCD(8cmCD)を収納したもの。プレスミーでは、2022年7月から、このパッケージでCDを作れるサービスを提供しています。『シングルCD』として新譜が発表された数は、2021年までは年に1桁でしたが、近年の平成レトロブームも追い風となり、サービス開始から約1年4ヶ月で100作品が世の中に発表されたことになります。また、プレスミーは、7月7日に『短冊CDの日』というイベントも主催しており、初開催の今年は、90年代にミリオンセラーを記録した大滝詠一さんの『幸せな結末』などが復刻され話題になりました。あの頃、「いつか自分の音楽をシングルCDで発表したい」と思っていた方は、無償サンプルも配布していますので、お気軽にお問い合わせください。こだわりのCDプレス・プレスミー https://cdpress.me/短冊CDの日 -シングルCDの祭典- https://tanzaku-day.jp/【シングルCDリリース作品数の推移】長らく新譜としての年間リリース数が1桁台でしたが、2022年より2桁台に。また、90年代に発売された作品の中古CD
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